Blijft residentiële nieuwbouw gezond na de lock-down?

Blijft residentiële nieuwbouw gezond na de lock-down?

Er verschijnen de laatste weken heel wat analyses over de mogelijke prijsevoluties van het vastgoed in post-corona tijden. En net als na de financiële crisis van 2008 verschillen die nogal wat, afhankelijk van wie ze verkondigt en uit welke sector men komt.

Ik zie net daarom de nieuwbouwprijzen in het post-corona tijdperk niet of nauwelijks dalen en verwacht dat vooral het aanbod en minder de vraag de corrigerende factor zal zijn.

Het vastgoed in België heeft de financiële crisis wonderwel goed doorstaan en dit ondanks sommige doemscenario's die werden verkondigd. Vastgoed werd voor vele kleine, middelgrote en institutionele beleggers een alternatief voor de onvoorziene capriolen van de beursen het failliet van de spaarrekening. Daarenboven was lenen spotgoedkoop.

Het zou echter onverstandig zijn om de gevolgen van de mondiale financiële crisis gewoon te extrapoleren naar de huidige mondiale gezondheidscrisis en te concluderen dat het allemaal wel zal meevallen.

The "inconvenient truth"  is dat we nu niet weten hoe de economie, laat staan de vastgoedmarkt, zo'n onbekende crisis zal doorstaan. De bedrijfswereld zal zich alvast voluntaristisch en in de mate van het mogelijke ook solidair moeten opstellen wil men het vertrouwen en de koopkracht van de consument herstellen. Het word alvast "business as unusual".  

Elk nadeel heeft ook zijn voordeel. Deze lockdown periode heeft wat ruimte aan organisaties om zichzelf in vraag te stellen en indien nodig een aantal veranderingen door te voeren om weerbaarder te worden.

Met alle berichten die nu in de pers verschijnen zullen er alvast wel wat kandidaat-kopers zijn die de kat uit de boom zullen kijken en rekenen op een significante daling van de vastgoedprijzen. Is dit een terechte strategie? Op dit moment is het koffiedik kijken, maar in het verleden is dit meermaals een verkeerde optie gebleken. Specifiek naar residentiële nieuwbouw toe is er toch ook wat duiding nodig.  

Residentiële nieuwbouw is een niche die binnen de vastgoedmarkt een steeds groter marktaandeel inneemt. Met de steeds strengere, opgelegde kwaliteitseisen zorgt nieuwbouw ook voor een duurzamere woningmarkt. Maar in de realiteit betekent dit dat een nieuwbouwwoning bouwen al gauw 5% tot 10% meer kost. Het is dan ook vreemd dat nieuwbouw in ruil voor die kostprijsverhogende investeringen ook nog bestraft wordt met een hoog btw-regime van 21% terwijl bestaande woningen in Vlaanderen  maximaal 10% registratierechten betalen. Waar men binnenstedelijk afbreekt en heropbouwt zou een lager btw- tarief al zeker logisch zijn maar er is nu eenmaal geen budgettaire ruimte. 

Door die hoge kosten verwacht ik alvast binnen de nieuwbouw geen structurele prijscorrecties aan de vraagzijde. Want los van de bouwkost merk je ook dat de grondprijzen een hoge vlucht hebben genomen, zeker in het centrum en de rand van steden en gemeentes. In het slechtste scenario zullen sommige projectontwikkelaars nog liever niet verkocht aanbod bijhouden om zelf te verhuren dan de prijzen substantieel te verlagen. 
Als die onverkochte stock groter wordt dan zal men ook behoedzamer ontwikkelen.

En aangezien je als individuele ontwikkelaar weinig invloed hebt op de algemene bouwkost zal ook de onderhandeling met grondeigenaars een bepalende factor zijn in de latere prijszetting en zeker ook de stedenbouwkundige invulling die je via bespreking met de lokale besturen kan bekomen. 

Projectontwikkelaars die zelf geen aannemer zijn hebben meer flexibiliteit om tijdelijk minder actief te zijn dan zij die hun arbeiders kost wat kost aan het werk moeten houden. Ontwikkelaars die aannemer zijn kunnen wel hun verkoopprijzen scherper stellen omdat ze ook op hun aanneming een marge kunnen nemen. Maar ook daar kan dit al verrekend zijn in een hogere grondprijs die werd betaald net omdat men de continuïteit van hun aannemingsactiviteit wil garanderen.

Ik zie net daarom de nieuwbouwprijzen in het post-corona tijdperk niet of nauwelijks dalen en verwacht dat vooral het aanbod en minder de vraag de corrigerende factor zal zijn.

Dit wil niet zeggen dat er voor de nieuwbouwsector geen lessen kunnen getrokken worden uit de corona-crisis. Mensen worden zich bewust dat werkzekerheid relatief is en dat er periodes kunnen zijn dat men met minder middelen moet rondkomen, ook al blijven heel wat vaste kosten (energie, huur, afbetaling lening…) hetzelfde.

Ik zie het daarom als een uitdaging maar ook als een competitief voordeel om reeds aan de tekentafel met de maandelijkse operationele kosten in projecten rekening te houden en oplossingen te zoeken om ze te minimaliseren, in het bijzonder voor mede-eigendommen.
Als je volop gaat voor zonnepanelen met warmtepomp, zowel voor elektriciteit als voor verwarming, als je wassen en spoelen van toiletten via regenwater kan voorzien dan heb je toch wat voordelen die klanten (bewoners en investeerders) gaan omarmen. Ook de gemeenschappelijke kosten van appartemensgebouwen kan je als ontwikkelaar sturen, door slimme ontwerpen te realiseren, door bvb. liften en ventilatiesystemen te voorzien die weinig verbruik en onderhoud vergen of door de gemene delen onderhouds- en verbruiksvriendelijk te maken . Geen twijfel dat dit nu al gebeurt maar het zou nog een versnelling hoger kunnen. Duurzaamheid en kostenvriendelijk zijn aspecten die klanten meer en meer beroeren, los van de klassieke vragen rond bvb. indeling en afwerking van keuken en sanitair.

Door de lockdown beseffen potentiële kopers ook nog meer dat privé-buitenruimte een belangrijk goed is. Niet alleen de ontwikkelaars maar ook de vergunningverlenende instanties kunnen hier best rekening mee houden. 

De ontwikkelaars die het snelst hun producten kunnen aanpassen aan veranderende klantenbehoeftes zullen het minst voelen van deze crisis.  Wie de beste locaties in zijn portefeuille heeft zal minder onder druk staan maar het zou ook hier onverstandig zijn te denken dat er niets is veranderd. Mensen zullen door deze crisis zaken toch anders bekijken en beoordelen. Maar ze zullen in het geval van residentiële nieuwbouw hun interesse niet verliezen.

Let’s move!

Koen Hoste

Zaakvoerder Living Stone
 



Blijf op de hoogte Waardebepaling
Deze website maakt gebruik van cookies om uw surfervaring op deze website makkelijker te maken. Meer weten Verder gaan