Is de huidige inflatiecrisis een zegen of vloek voor het vastgoed?

Spectaculaire prijsstijgingen op de vastgoedmarkt. Een massa aan kandidaat-kopers op zoek naar hun plekje onder de - in juli stevig brandende - zon. Een woordje uitleg bij de huidige situatie van onze sector.

 

Coronapandemie en de psychologisch gevolgen

Meestal zorgt de economische onzekerheid die een crisis met zich meebrengt voor extra voorzichtigheid in het consumptiepatroon.

Veel jonge gezinnen vonden het echter belangrijk om een zoektocht naar een eigen woning met tuin net nu op te starten, als een soort houvast naar wat in de toekomst nog kan komen.

 

Regulerende overheid

De communicatie en steunmaatregelen van de overheid zorgden deels voor een geruststellend gevoel, ook rond mogelijk jobverlies op korte termijn.

 

Generaties ondersteunen elkaar

Verder vonden veel jonge gezinnen steun bij ouders en grootouders die het nu belangrijk vonden om hun kinderen in deze moeilijke tijden te ondersteunen. België telt veel risicoloos belegd spaargeld en gezien het nu echt niks meer opbrengt was dit nog een extra stimulans om elkaar over de generaties heen te helpen. Zo kwamen we in een nog meer gepolariseerde huizenmarkt met kopers die wel en kopers die niet financieel ondersteund werden.

 

Energieproblematiek

Door de stijgende prijzen voor klassieke energiebronnen worden meer en meer individuele en meergezinswoningen gebouwd die geen beroep meer doen op klassieke energiebronnen. Denk aan zonnepanelen, warmtepomp, warmtenetten... De initiële kostprijs is echter duurder en dit weerspiegelt zich in hogere verkoopprijzen.

 

Duurdere bouwmaterialen

De logistieke vertragingen hebben de prijs van bouwmaterialen fors de hoogte ingejaagd. We weten allemaal dat die prijzen terug wat gaan zakken als alles genormaliseerd is maar niet naar het beginniveau. Die stijging wordt voor een groot deel aan de klant doorgerekend.

 

Enorme vraag naar instapklare woningen

De huidige generatie jonge gezinnen hecht heel veel belang aan vrije tijd. We merken dat er minder en minder "doe-het-zelvers" zijn die over een periode van enkele jaren een belangrijk deel van de renovatie zelf willen doen. Een groot deel van dit doelpubliek zoekt dan ook geen grondig te renoveren woningen meer. Men zoekt een woning waar men quasi onmiddellijk kan intrekken en waar men - afhankelijk van het budget - onmiddellijk of wat later de keuken of badkamer gaat vervangen.

 

Voor dit soort woningen in en rond de stadsrand was er massaal interesse. Tijdens onze Avant-Premières (éénmalige vaste bezoekdagen) kwamen meestal meer dan 50 gegadigden opdagen. Biedingen tussen 10% en 20% hoger dan een marktconforme startprijs waren niet de uitzondering maar de norm. Net omdat mensen al heel lang aan het zoeken waren en niet opnieuw een gegeerde woning zouden missen werden uitzonderlijke hoge prijzen genoteerd. Een situatie die ik in de meer dan 25 jaar dat ik makelaar ben nog nooit zo extreem heb meegemaakt.

 

Gevolgen Russische inval Oekraïne

We moeten er rekening mee houden dat dit conflict niet snel opgelost zal geraken. De inflatie, vooral aangewakkerd door het dreigend energietekort en de logistieke problemen rond aanvoer van voedsel en materialen, zorgt voor opeenvolgende renteverhogingen. Dit kan stilaan een neerwaartse druk op de vastgoedprijzen veroorzaken. Op dit moment lijkt dit nog niet aan de orde, zeker niet in stedelijke omgevingen waar de vraag het aanbod nog duidelijk overstijgt. Een grote vastgoedcrisis lijkt me ver weg - een lichte correctie kan er wel komen. Er werden ook veel projecten “on hold” gezet tot de materialen terug wat minder duur zijn waardoor het aanbod nog schaarser wordt. De vraag naar energiezuinige woningen zal blijven stijgen en ook de mate waarin bestaande woningen vlot en budgetvriendelijk kunnen worden omgeschakeld zal hun aantrekkelijkheid op de markt bepalen. Verder zien we dat de oudere villa’s op grote percelen gouden tijden beleven. In de prijsklassen vanaf 750K is er niet echt een crisissfeer en deze woningen worden volledig gestript en duurzaam gerenoveerd. Dit heeft vooral te maken met de schaarste aan villagronden van 12 are of meer aan de rand van de stad.

 

Het is echter vooral belangrijk dat de meeste mensen een gemiddelde woning kunnen blijven betalen. Een eigen woning is nog altijd de beste garantie op een financieel zorgeloze oude dag.

 

Een milde afkoeling van de markt is net daarom op middellange termijn eerder een zegen dan een vloek voor alle stakeholders in de vastgoedsector.